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CONVENTIONNEMENT
PROPRIÉTAIRES
BAILLEURS
LOCATAIRE
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AVEC O
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SANS TRAVA
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Rédaction : ANIL et Service des affaires juridiques de l’Anah (SAJ)
Conception et réalisation : Direction de la communication de l’Anah • samoa.fr
Édition avril 2012
Pourquoi conventionner son logement ?
5
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La
nature
des
engagements
Le
contrôle
des
engagements
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uelles sont les conditions à rem
P
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9
Qui peut
C
onventionner ?
Si
le
bailleur
est
une
personne
physique
Si
le
bailleur
est
une
personne
morale
Si
le
bailleur
est
un
indivisaire
Si
le
bailleur
est
un
usufruitier
10
p
our
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uel logement ?
Les
conditions
générales
Lorsque
le
logement
est
déjà
occupé
11
Quel loyer pr
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Q
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Des
niveaux
de
loyer
maximum
à
respecter
Les
modes
de
révision
des
loyers
L’Aide
personnelle
au
logement
(APL)
La
date
de
règlement
du
loyer
Le
loyer
accessoire
L’augmentation
du
loyer
lors
du
changement
de
locataire
12
à
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Les
conditions
générales
L’appréciation
du
niveau
des
ressources
du
locataire
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conditions
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Les
conditions
générales
Les
documents
à
joindre
au
bail
Quelques
conseils
pour
la
rédaction
du
bail
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uelles sont les modalités de conclusion
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Les
étapes
Quand
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dossier
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En
cas
de
reconduction
En
cas
de
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contact
5
9
18
8
17
21
22
SOMMAIRE
Établissement public d’État, l’Agence nationale de l’habitat (Anah)
a pour mission de mettre en œuvre la politique nationale de développement et
d’amélioration du parc de logements privés existants. Pour atteindre cet objectif,
elle accorde notamment des subventions pour l’amélioration des résidences
principales de propriétaires occupants modestes ou de logements locatifs de
propriétaires bailleurs privés, en échange de contreparties sociales.
Centrée sur les publics les plus modestes, l’Agence s’engage en faveur d’un
habitat solidaire, avec comme priorités :
• le traitement de l’habitat indigne ou très dégradé ;
• la lutte contre la précarité énergétique ;
• le redressement des copropriétés en diffi culté.
L’Anah participe également au développement d’une offre de logements privés
à loyers et charges maîtrisés.
Pour adapter au mieux ses aides aux situations locales, l’Anah est présente dans
chaque département par le biais de sa délégation locale intégrée au sein de la
Direction départementale des territoires (DDT), et multiplie les partenariats avec
les collectivités territoriales.
Pour plus d’informations, se reporter au site internet
anah.fr
Les AdIL, Agences départementales d’information sur le logement,
offrent un conseil complet, neutre et gratuit sur toutes les questions relatives
au logement. Elles informent bailleurs et locataires sur les aspects juridiques,
fi nanciers et fi scaux de leurs projets, leurs droits et obligations réciproques, la
copropriété, les règles d’urbanisme, les aides au plan national ou local pour faire
des travaux, les avantages fi scaux. Elles disposent par ailleurs d’outils de calcul
pour guider les personnes qui acquièrent ou font construire un logement.
Présentes dans 76 départements, les ADIL regroupent l’État, les collectivités
locales, les organismes d’intérêt général (dont l’Anah), les professionnels publics
et privés, et les représentants des usagers. Elles sont agréées par le ministère
chargé du Logement après avis de l’ANIL.
Pour plus d’informations, se reporter au site internet
anil.org
l’anah et les adil,
des structures aux missions
complémentaires
AVANT-PROPOS
développer une offre
de logements à loyers et
charges maîtrisés
dans le
parc privé
pour compléter l’offre
de logements à loyers modérés du
parc public : c’est tout le sens du
conventionnement avec ou sans
travaux. Ce dispositif s’adresse aux
propriétaires bailleurs et repose sur
un mécanisme simple. En signant
une convention avec l’Anah, le
bailleur s’engage à louer son ou ses
logements à des ménages dont les
ressources n’excèdent pas certains
plafonds et à un loyer également
inférieur à un plafond déterminé.
En contrepartie, le bailleur
signataire de la convention peut
bénéfi cier d’un avantage fi scal
et, le cas échéant, d’une subvention
pour travaux.
corédigé par l’anah
et l’anil ,
ce guide du
conventionnement
a été pensé
pour accompagner et aider les
propriétaires bailleurs dans leurs
démarches. Il répond précisément
à l’ensemble des questions qu’un
bailleur est susceptible de se poser.
Et ce aussi bien en amont de la
signature de la convention que
pendant toute sa durée.
véritable mode d’emploi du
conventionnement
, ce guide
pratique décrypte l’ensemble
des droits et devoirs du bailleur
à chaque étape de la vie d’une
convention.
POuRQuOI
CONVENTIONNER
logement ?
Son
qu’est-ce que le
conventionnement ?
C’est la conclusion d’une convention entre l’Agence nationale de
l’habitat et un bailleur réalisant ou non des travaux subventionnés
par l’Anah dans son logement.
En signant cette convention, le bailleur s’engage pour une durée
minimum de 6 ou 9 ans à louer son logement en respectant cer-
tains plafonds de loyers, de ressources des locataires et, le cas
échéant, certaines conditions de choix des locataires.
Le conventionnement avec l’Anah peut porter sur un ou plusieurs
logements d’un même immeuble. En contrepartie de la signature
de cette convention, le bailleur peut bénéfi cier d’un avantage fi scal
dit “Borloo ancien”.
quels sont les différents
tyPes de conventions ?
deux types de conventions peuvent être conclus avec
l’Anah :
la convention avec travaux :
elle concerne les logements (un
ou plusieurs logements d’un même immeuble) bénéfi ciant d’une
subvention de l’Anah pour travaux ;
la convention sans travaux.
Ces deux types de conventions peuvent être conclus
suivant trois niveaux de loyers différents, du plus élevé
au moins élevé :
• niveau intermédiaire,
• niveau social,
• niveau très social.
En fonction du niveau de loyer, de la composition du ménage et
de la situation géographique du logement les ressources des loca-
taires ne doivent pas dépasser un certain plafond.
— Le guide du
conventionnement
/ Document d’information non contractuel —
5
6
— Le guide du
conventionnement
/ Document d’information non contractuel —
d
e quels avantages
P
eut-on bénéficier ?
La conclusion d’une convention avec l’Anah est une condition
indispensable pour bénéficier :
de l’avantage fiscal du “Borloo ancien”
r
2
Il consiste en une déduction spécifique sur les revenus fonciers
bruts du logement, et ce pendant toute la durée de la convention.
La déduction s’élève à :
- 30 % pour les conventions à loyer intermédiaire ;
- 60 % pour les conventions à loyer social ou très social ;
- 70 %
1
lorsque le logement est loué à un organisme public ou
privé en vue de sa sous-location, meublée ou non, à des personnes
défavorisées ou à des personnes physiques dont la situation
nécessite une solution locative de transition, ou pour l’héberge
-
ment de ces personnes.
Chaque associé d’une société bailleresse d’un logement éligible à
l’avantage fiscal peut bénéficier de la déduction, sous réserve qu’il
s’engage à conserver les titres sur toute la durée des engagements
en joignant un engagement de conservation des parts à sa décla
-
ration de revenus fonciers.
Enfin, le bénéfice de l’avantage fiscal implique que le bailleur se
soumette au régime réel d’imposition (excluant ainsi le régime
micro-foncier).
d’une subvention de l’Anah pour travaux d’amélioration
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier sous certaines
conditions d’une subvention pour la réalisation de leur projet de
travaux. En tout état de cause, depuis le 1
er
janvier 2011, aucune
subvention ne peut être accordée aux bailleurs - sauf rares excep
-
tions et toutes autres conditions remplies par ailleurs - s’ils ne
conventionnent pas leur logement.
de la prime de réduction de loyer
Cette prime complémentaire à la subvention pour travaux est
octroyée par l’Anah en cas de financement suivant les modalités
dites de “travaux lourds” et sous réserve de la participation au
moins équivalente d’une collectivité publique. Elle n’est octroyée
qu’en cas de conventionnement à loyer social ou très social, et
dans les secteurs tendus
2
.
q
uels sont les engagements
à res
P
ecter
3
?
l
a nature des engagements
Loyers et ressources
Le bailleur s’engage à louer son logement à des locataires dont
les ressources n’excèdent pas certains plafonds et à un niveau de
loyer qui doit être inférieur à la valeur fixée dans la convention.
r
1
Référence
:
Code
de
la
construction
et
de
l’habitation
:
article
R.
321-23
r
2
Référence
:
Code
général
des
impôts
:
m)
du
du
I
de
l’article
31
1
-
Cette
disposition
n’est
applicable
que
dans
les
communes
situées
dans
les
zones
tendues,
c’est-à-dire
les
communes
incluses
dans
les
zones
A,
B1
et
B2
de
l’arrêté
du
29
avril
2009
relatif
au
classement
des
communes
par
zone
applicable
à
certaines
aides
au
logement.
2
-
Cette
notion
de
tension
du
marché
locatif
est
définie
par
l’Anah.
Elle
se
caractérise
par
un
écart
entre
le
loyer
de
marché
constaté
localement
et
le
niveau
du
loyer
social
défini
annuellement
supérieur
à
5
e
mensuels par m
2
de
surface
habitable.
3
-
Cette
partie
propose
un
récapitulatif
des
engagements
liés
à
la
conclusion
d’une
convention.
Pour
plus
de
précisions,
le
lecteur
se
reportera
aux
rubriques
développées
dans
les
pages
suivantes
de
ce
guide.
Chacune de ces conventions est accompagnée d’un document
dénommé “engagements du bailleur”. Il est délivré par l’Anah à
réception du bail et de l’avis d’imposition du locataire. Ce docu
-
ment permet au bailleur de prouver à l’administration fiscale le
respect de ses engagements et de bénéficier ainsi, le cas échéant,
de l’avantage fiscal correspondant.
Les modèles des conventions, accompagnés de notices
explicatives, sont disponibles sur le site internet de l’Anah :
anah.fr
Ils sont au nombre de 3 :
la convention avec travaux (à loyer intermédiaire,
social ou très social) ;
• la convention sans travaux à loyer intermédiaire ;
• la convention sans travaux à loyer social ou très social.
Des modèles types à télécharger
r
1
7
— Le guide du
conventionnement
/ Document d’information non contractuel —
La durée de la convention
Le bailleur s’engage
à louer son logement pendant :
-
6 ans
minimum en cas de convention sans travaux ;
-
9 ans
minimum en cas de convention avec travaux.
Pour plus d’informations, se reporter à la partie :
“À quelle date la convention entre-t-elle en vigueur
et quelle est sa durée ?”, page 19.
La décence
R3
du logement
Le logement loué, objet de la convention signée avec l’Anah, doit
répondre aux obligations de décence, et ce pendant toute la durée
de la convention. C’est-à-dire qu’il ne doit pas laisser apparaître de
risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique
ou à la santé de ses occupants. Il doit par ailleurs être doté des
éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les conditions d’occupation
Le logement ne doit pas être loué à une personne occupant déjà
le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.
Le logement doit être loué non meublé à des personnes phy
-
siques. Elles doivent l’occuper à usage d’habitation principale,
au moins 8 mois par an tout au long de la durée de la conven
-
tion. Toutefois, la location du logement peut être consentie à
un organisme, public ou privé, en vue de sa sous-location ou de
l’hébergement de personnes physiques. Le logement peut dans
ce cas être sous-loué meublé mais ne peut faire l’objet de four
-
niture de prestations hôtelières ou para-hôtelières.
Par ailleurs, le logement ne doit pas être mis à disposition ou loué :
-
aux ascendants ou descendants ainsi que, le cas échéant, au
conjoint, concubin ou partenaire (lié par un pacte civil de soli
-
darité) du bailleur, ainsi qu’à leurs ascendants ou descendants ;
-
à un membre du foyer fiscal du bailleur ou à ses ascendants ou
descendants ;
-
aux associés de la société signataire de la convention avec
l’Anah ainsi qu’à leurs conjoints, concubins ou partenaires liés
par un pacte civil de solidarité ainsi qu’à leurs ascendants ou
descendants
;
-
à titre d’accessoire d’un contrat de travail ou en raison de
l’exercice d’une fonction.
Pour plus d’informations, se reporter à la partie :
“Quelles conditions d’occupation respecter ?”, page 14.
Le bail
Il doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer
les rapports locatifs.
Pour plus d’informations, se reporter à la partie :
“Comment s’organisent les rapports locatifs”, page 15.
Les réservations
• Réservations préfectorales
En cas de signature d’une convention à loyer très social, le bailleur
s’engage à réserver son logement à un candidat locataire présenté
par la préfecture.
• Réservations Action Logement obligatoires
En cas de signature d’une convention avec travaux de 5 logements
ou plus, un pourcentage (20 %) de ces logements doit être réservé à
des candidats locataires présentés par un Comité interprofessionnel
du logement (CIL).
• Réservations Action Logement facultatives
-
Lorsque le bailleur conventionne “avec travaux” moins de 5 loge
-
ments, il peut choisir librement d’en réserver un ou plusieurs au
profit de candidats locataires présentés par un CIL. En échange, il
pourra bénéficier d’une prime supplémentaire pour la réalisation
de ses travaux.
-
De la même façon, un bailleur conventionnant 5 logements ou
plus peut choisir de réserver un ou plusieurs autres logements en
plus du quota de réservation obligatoire (20 % des logements).
Dans ce cas, il bénéficiera également de la prime supplémentaire.
Pour la mise en pratique de ces deux dernières modalités de réserva
-
tion (réservations Action Logement obligatoires et facultatives), une
convention spécifique doit être conclue entre le bailleur et un CIL.
R3
Référence
:
Décret
2002-120
du
30
janvier
2002
relatif
aux
caractéristiques
du
logement
décent
pris
pour
l’application
de
l’article
187
de
la
loi
n°2000-1208
du
13
décembre
2000
relative
à
la
solidarité
et
au
renouvellement
urbains.
8
— Le guide du
conventionnement
/ Document d’information non contractuel —
Les obligations d’information
• Information du locataire
Le bailleur doit informer le locataire de la signature de la convention
et l’annexer au bail.
• Information de l’Anah
Le bailleur a l’obligation d’informer l’Anah, dans les meilleurs délais,
de ses changements de domicile intervenant pendant la durée des
engagements.
De même, le bailleur doit informer les services de l’Anah de tout chan
-
gement d’occupation ou d’utilisation des logements ou de toute mu
-
tation de propriété, dans les deux mois suivant l’évènement.
Cette obligation d’information ne s’applique pas au cas d’un
simple changement de locataire. Il est donc inutile d’adresser
à l’Anah le nouveau bail et les justificatifs de ressources du
nouveau locataire.
En cas de mutation de propriété
(vente, succession, donation ou apport en société)
r
4
Le propriétaire doit informer les professionnels chargés de la vente
ou de la mutation du bien (notamment le notaire) de l’existence de
la convention et des engagements qu’elle comporte. En effet, en cas
de mutation de propriété du logement, la convention s’impose de
plein droit au nouveau propriétaire. Elle doit être jointe à l’acte de
mutation et les engagements afférents doivent obligatoirement y être
mentionnés.
Un avenant précisant l’identité du nouveau propriétaire est signé
entre celui-ci et l’Anah. À défaut, l’Anah peut appliquer au proprié
-
taire vendeur des sanctions. Suite à ce changement de propriété, le
ou les nouveaux propriétaires doivent notifier leurs coordonnées aux
locataires et à l’organisme qui verse l’APL.
Trois points sont à souligner :
-
D’une part, l’avantage fiscal ne se transmet pas au nouveau bailleur.
-
D’autre part, l’administration fiscale recalculera, année d’imposition
par année d’imposition, le montant du revenu net foncier du ven
-
deur. Le nouveau calcul des revenus fonciers conduira à une nou
-
velle détermination du revenu imposable réel et de l’impôt dû par le
vendeur
4
, sauf cas particuliers
5
.
-
Enfin, si les engagements de la convention avec travaux ne sont pas
poursuivis par le ou les nouveaux propriétaires, la subvention devra
être reversée à l’Anah par le vendeur. Le montant des sommes à
reverser sera établi prorata temporis sur la durée des engagements
restant à courir.
l
e contrôle des engagements
R5
L’Anah contrôle le respect des engagements du bailleur. Ce dernier
doit tenir à la disposition de l’Agence les documents nécessaires et
accepter de se soumettre au contrôle.
Le bailleur doit notam
-
ment conserver une copie des avis d’imposition de ses
locataires à chaque conclusion d’un nouveau bail.
En cas de refus de se soumettre au contrôle ou de non-respect
d’un ou plusieurs de ses engagements, le bailleur s’expose à la
remise en cause de sa subvention le cas échéant, ainsi qu’à des
sanctions mises en œuvre par l’Anah.
De plus, l’administration fiscale est prévenue et est susceptible de
remettre en cause les avantages perçus liés au conventionnement
(reprise de l’avantage fiscal). Parallèlement au contrôle exercé par
les services de l’Anah, l’administration fiscale est également sus
-
ceptible d’exercer des contrôles du respect des engagements.
En outre, en cas de fausse déclaration ou de manœuvre fraudu
-
leuse, le bailleur peut faire l’objet de poursuites judiciaires.
r
4
Références
:
Code
de
la
construction
et
de
l’habitation
:
articles
L.
321-11
et
R.
321-25
R5
Références
:
Code
de
la
construction
et
de
l’habitation
:
articles
L.
321-2
et
L.
321-4
4
-
Le
nouveau
calcul
de
l’impôt
fait
application
des
intérêts
de
retard
sur
les
droits
fiscaux
supplémentaires
ainsi
déterminés.
5
-
Invalidité
très
importante,
licenciement
ou
décès
de
l’un
des
époux
soumis
à
imposition
commune.